业主窗前的绿地，能合法使用吗？

我买了某小区的一楼，开发商向我承诺窗前绿地归我专有使用，请问，我专有使用窗前绿地受法律保护吗？

答

  答案是要分情况而定。《民法典》第二百七十四条规定：“建筑区划内的道路，属于业主共有，但是属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但是属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。”这一规定说明，建筑区划内的绿地，原则上均属于业主共有，但也存在专属个人使用的例外情形。

  现实生活中，经常有开发商与买受人签订商品房买卖合同或补充协议约定，位于底层商品房窗前、建有合围设施、由买受人专有使用的绿地，连同底层商品房一起向买受人出售。然而，按照《民法典》的规定，要使绿地专属个人，需要符合相关条件，即立法条文所表述的“明示属于个人”。

问

那怎么才算明示属于个人呢？

答

  答案是要符合“明示”这一条件，要满足以下要素：一是窗前绿地须经规划部门事先批准或者开发商与业主达成窗前绿地专有使用权协议后补办规划批准手续；二是开发商销售商品房时，必须通过广告、合同或其他有效方式向其他业主明示窗前绿地属于底层业主专有使用。

  需要注意的是，一楼业主取得窗前绿地的权利，仅仅是专有使用权，而不是所有权。因为城市土地归国家所有，业主对建筑物所依附的土地以及窗前绿地只享有使用权而不具有所有权，业主只对绿地上的植物享有所有权。